Wohnung renovieren lassen: Was kostet das?

Wenn der Mietblock oder die Wohnung in die Jahre gekommen ist, wird es Zeit für eine Modernisierung. Oftmals entscheiden sich Wohnungsbesitzer, dies auf eigene Faust zu erledigen, schnell ein paar Materialien im Baumarkt gekauft und dann ans Werk mit einigen Bekannten oder dem billigen Handwerker aus der Zeitungsanzeige.

1. Risiken einer nicht fachgerechten Wohnungssanierung
2. Vorbereitung und Planung der Renovierung
3. Was kostet eine Wohnungsrenovierung?
1. Faustregeln Gesamtkosten für eine Wohnungsrenovierung
2. Renovierungskosten pro Quadratmeter
3. Dachwohnung
4. Fenster und Türen
5. Innenarbeiten Wände und Decken
6. Souterrainwohnung
7. Installation Wasser und Sanitär
8. Installation Elt
9. Weiteres
10. Renovierungskosten komplette Wohnung pro qm
11. Was Sie zu den Preisübersichten wissen müssen
4. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Renovierungskosten?
5. Zeitplan für Renovierungen
6. Besonderheiten für Renovierungen bei vermieteten Mietwohnungen

Risiken einer nicht fachgerechten Wohnungssanierung

Aus dem schnellen und billigen Renovierungsversuch kann schnell eine Großbaustelle werden. Fehlende Sachkenntnis und Beurteilung der Bausubstanz durch einen Fachmann führen oftmals zu einer völlig falschen Wohnungssanierung, Bauschäden werden kaschiert oder mit falschen Mitteln versucht zu beseitigen, nicht selten kommt es danach zu einer Verschlimmerung der ursprünglichen Schäden, die Renovierung wird zeitlich und finanziell zu einem Fass ohne Boden.

Der kleine Riss in der Wand kann harmlos sein, aber auch auf beginnende Schäden in der tragenden Struktur hinweisen. Der kleine dunkle Fleck im Fußboden-Bereich kann von einer umgekippten Getränkeflasche, aber auch von einer defekten Wasserleitung stammen. Und der Schimmel hinter dem Schrank kann nur von fehlender Raumbelüftung, aber auch von unzureichender oder mangelhafter Wärmedämmung kommen. Dabei ist es nicht nötig, auf Verdacht alle Wände freizustemmen, „um der Sache auf den Grund zu gehen“. Fachleute haben viele technische Möglichkeiten, zerstörungsfrei die Bausubstanz zu überprüfen.

Beispiele für laienhafte Renovierungsversuche und die resultierenden Schäden gibt es viele:

Zur Verbesserung der Wärmedämmung wird in der Dachwohnung eine zusätzliche Schicht Glaswolle montiert. Weder wird dabei auf eine ausreichende Hinterlüftung noch eine fachmännische Dampfsperre geachtet. Im Laufe der Zeit kann von innen durch falsche Taupunktlage Kondenswasser eindringen und durchfeuchtet die Wärmedämmung, fehlende Hinterlüftung führt zu Holzfäule und Befall mit Holzschädlingen an Dachlatten und Holz-Pfetten. Folge: nach wenigen Jahren ist der Dachstuhl geschädigt und muss saniert werden. Ein teurer Spaß.

In einer Eigentumswohnung aus den Siebziger Jahren werden die defekten, alten Fenster gegen moderne, hochgedämmte Isolierglas-Fenster mit 3-fach-Vergasung ausgetauscht. Wenige Monate später hat sich auf allen Innenseiten der Außenwände und in den Zimmerecken Schimmel gebildet. Grund: Am Rest der Fassade wurde die unzureichende Wärmedämmung nicht verbessert, die konstante Belüftung durch die alten, undichten Fenster fehlt aber seit der unvollständigen und damit sinnlosen Renovierungsmaßnahme.

Die alte, hochwandige Duschtasse wird gegen eine moderne, ebenerdige ausgetauscht. Dabei wird nicht auf einen einwandfreien Anschluss der alten Dichtungsbahn hinter den Wandfliesen an die neue unter der Duschtasse geachtet. Über die Monate dringt Wasser in den Fußboden ein und schädigt die abgehängte Decke des darunter wohnenden Nachbarn. Integrierte Deckenspots und Teile der Verkleidung werden beschädigt. Die Versicherung lehnt die Regulierung ab, da die Duschinstallation unsachgemäß ausgeführt wurde.

Die Liste könnte endlos fortgesetzt werden, schwere Folgeschäden wegen laienhafter Renovierungen sind eher die Regel als die Ausnahme. „Da hätten Sie lieber einen Fachmann beauftragt!“ hört der Betroffene von der Versicherung oder dem Sachverständigen. Und letztere haben völlig recht!

Vorbereitung und Planung der Renovierung

Bevor Sie nun verschiedene Firmen für die Modernisierung beauftragen, sollte eine sorgfältige Gesamtplanung der Sanierung erstellt werden. Unter Umständen kann diese Arbeit bei kleinerem Renovierungsumfang auch der erfahrene Firmenchef des Sanierungsunternehmens übernehmen, wenn keine Arbeiten an statischen Teilen der Konstruktion nötig sind.

Wichtig in diesem Zusammenhang sind die Ursachenermittlung für Feuchtigkeit und eine genaue Massenermittlung als Grundlage für die späteren Kostenvoranschläge. Auch die Forderungen der aktuellen Energieverordnung sowie die Einhaltung weiterer Baunormen für Heizung, Elt (Brandschutz in der Elektro- und Sicherheitstechnik) und Wasser müssen bei den Renovierungskosten berücksichtigt werden.

Wichtig: Eine gute Planung erspart Ihnen Kostenüberraschungen. Auch Fristen und Kosten für eventuelle Baugenehmigungen müssen eingeplant werden. Diese sind zum Beispiel bei einem nachträglichen Dachgeschoss- oder Kellerausbau oder bei Dacheinschnitten und Balkonen nötig. Achten Sie auf Ortsnähe der Firmen, bei längerer Bauzeit können die täglichen Anfahrtskosten schnell zu einem verteuernden Faktor führen.

Wenn Sie uns mit der Kostenaufstellung der Renovierungskosten beauftragen, können Sie sicher sein, dass wir immer verschiedene Alternativen und Sanierungs-Möglichkeiten für Sie überprüfen und für Sie den optimalen Modernisierungsplan erarbeiten. Fordern Sie uns, wir beraten Sie gerne unverbindlich!

Was kostet eine Wohnungsrenovierung?

Nachdem Sie nun einen Zeit- und Maßnahmenplan der Wohnungsrenovierung vorliegen haben, geht es an die Kalkulation der Kosten. Dabei gibt es neben der Einholung einzelner Kostenvoranschläge oder der Beauftragung eines Generalunternehmers auch verschiedene Formeln, die Kosten selbst überschlägig zu bestimmen.

Faustregeln Gesamtkosten für eine Wohnungsrenovierung

Zunächst einmal gibt es bestimmte Faustregeln, die Kosten für eine Komplettrenovierung zu kalkulieren. Für eine durchschnittliche Eigentumswohnung müssen Sie in etwa für eine Standardqualität einkalkulieren:

• Maurer: Wanddurchbruch inklusive Putzarbeiten und Schuttabfuhr ca. 1000 €
• Heizung: Neue Gas-Etagenheizung inklusive 10 neuer Heizkörper und Verlegung der Rohre ca. 8000 €
• Installation Elt: Teile der Elektroinstallation auf den aktuellen Stand der DIN bringen inklusive neuer Lichtschalter und Steckdosen ca. 3000 €
• Installation Wasser: Austausch der alten Leitungen gegen neue PEX-Rohre inklusive Stemmarbeiten ca. 10.000 €
• Bäder: Neue Sanitärobjekte und Fliesen in Bad und Gäste-WC ca. 10.000 €
• Fenster: Austausch gegen moderne Kunststoff-Fenster mit 3-fach-Verglasung ab ca. 600 € / Stück

Wie gesagt handelt es sich um Mindestkosten für eine Standard-Renovierung, im Allgemeinen sind die Renovierungskosten für gute Materialien im gehobenen Wohnungsbau deutlich höher.

Renovierungskosten pro Quadratmeter

Wesentlich genauer können Sie jedoch die Kostenaufstellung der Renovierungskosten bei einer Kalkulation pro qm bestimmen. Während die oben genannten Gesamtkosten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung nur einen sehr groben Anhaltspunkt gegen, da sie stark von der Fläche, Schwere der Schäden, tatsächlichem Umfang der Leistungen und Vorgaben des Bauherrn abhängen, gibt der Quadratmeterpreis eine gute Basis zum eigenen Kostenüberschlag und zum Vergleich der Kostenvoranschläge.

Die angegebenen Preise gelten, wenn nicht anders angegeben, pro qm Gesamt-Wohnfläche.

Dachwohnung

• Neue Bedachung inklusive Dachlattung ca. 100 € pro qm Dachfläche
• Dachdämmung je nach Material ca. 50 bis 150 € pro qm Dachfläche
• Ausbau eines Steildachs zu Wohnraum ca. 1000 € pro qm Dachfläche
• Neue Dachrinne ca. 50 € pro lfdm

Fenster und Türen

• Neue 3-fach-Isoglas-Fenster inkl. Ausbau und Entsorgung der alten und Einbau ca. 500 bis 800 € pro qm
• Holzfenster sanieren ca. 150 € pro qm
• Rollladen erneuern ca. 200 € pro qm
• Neue Wohnungstür ca. 1000 bis 2500 € pro qm

Innenarbeiten Wände und Decken

• Anstrich Decken und Wände ca. 3 bis 7 € pro qm
• Entfernen alter Tapeten ca. 6 bis 10 € pro qm
• Tapezieren je nach Tapete ca. 4 bis 20 € pro qm
• Abdecken ca. 1 bis 2 € pro qm
• Anstrich Türblatt oder Fensterrahmen ca. 40 € pro qm
• Anstrich Heizkörper ca. 60 € pro qm

Souterrainwohnung

• Keller von innen trockenlegen ca. 350 € pro qm Kellerfläche
• Keller von außen abdichten ca. 600 € pro qm Kellerfläche
• Dämmung der Kellerdecke ca. 75 € pro qm Kellerfläche
• Ausbau eines Kellers zu Wohnraum ca. 1000 € pro qm Kellerfläche

Installation Wasser und Sanitär

• Wasserleitungen erneuern ca. 30 € pro qm
• Sanitärobjekte erneuern ca. 30 € pro qm
• Fliesenarbeiten ca. 50 € pro qm Fliesenfläche

Installation Elt

Elektro-Installation erneuern inklusive Schalter und Steckdosen ca. 80 € pro qm

Weiteres

Dazu kommen eventuell Kosten für eine neue Küche, neue Möbel und Beleuchtung. Hier kommt der Preis sehr auf die eigenen Vorstellungen an und kann von wenigen Tausend Euro bis in den fünfstelligen Bereich gehen.

Renovierungskosten komplette Wohnung pro qm

Während die vorgenannte Kostenaufstellung der Renovierungskosten in erster Linie für die verschiedenen Gewerke gedacht ist, geben wir jetzt Richtwerte für Personen, die ihre Wohnung komplett renovieren möchten.

Eine komplette Renovierung beinhaltet neue Fußbodenbeläge, neue Wanddurchbrüche bzw. Versetzen von Wänden, alle Wände und Decken neu tapezieren, streichen oder fliesen, neue Innentüren, Küche, Bad und WC erneuern.

Richtpreis ca. 600 € pro qm Wohnfläche

Falls zusätzlich zur obigen Renovierung noch der Innenputz an Decken und Wanden erneuert wird sowie die Installation (Elektro, Wasser und komplette Heizung) komplett renoviert wird, erhöht sich der

Richtpreis auf ca. 1200 € pro qm Wohnfläche.

Auch hier sind natürlich Kosten für Küche, Möbel oder Beleuchtung nicht eingeschlossen.

Was Sie zu den Preisübersichten wissen müssen

Oben genannte Preise sind durchschnittliche Richtwerte zur ersten Vorkalkulation der Sanierung und enthalten weder Genehmigungs- noch Planer-Kosten. Außerdem können Sie aufgrund vieler Faktoren und Ihrer persönlichen Vorstellungen stark abweichen, denn auch hier handelt es sich lediglich um Preise beim Einbau von Standard-Materialien, die im gehobenen Wohnungsbau deutlich überschritten werden.

Beispiel Sanitärobjekte: Es gibt billige Badewannen für 100 € und luxuriöse Designerwannen mit Whirlpool für 20.000 €. Beispiel Parkettboden: Es gibt Fertigparkett auf Laminatbasis mit 2 mm Nutzschicht aus Echtholz für 20 € pro qm und Massivholzparkett aus Palisander für 200 € pro qm Materialkosten.

Daher ist für Sie eine fachmännische Beratung vom ersten Moment an sehr wichtig. Gerne erstellen wir einen Renovierungsplan mit Kostenaufstellung für Ihr Projekt!

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Renovierungskosten?

Neben den durchschnittlichen Sanierungskosten pro qm gibt es viele Faktoren, die letztlich die Renovierungskosten nach oben oder unten beeinflussen.

• Das Alter der Wohnung spielt die wichtigste Rolle. Sowohl das physische Alter als auch die Epoche der Bauzeit sind ausschlaggebend. Besonders in Zeiten des Wiederaufbaus oder der Verwendung neuer Baustoffe, die ohne Langzeit-Erfahrung eingebaut wurden, kann der Sanierungsaufwand wegen der Verwendung minderwertiger oder kontaminierender Baustoffe erheblich höher liegen.
• Zustand der Wohnung: Eine durchgehend bewohnte und gepflegte Wohnung wird wesentlich geringere Renovierungskosten haben als eine lange Zeit leerstehende.
• Materialqualität: Die verwendeten Materialien können den Quadratmeterpreis schnell verdoppeln oder verdreifachen. Zum Beispiel kostet eine keramische Bodenfliese durchschnittlich ca. 15 €, eine Granitfliese beginnt bei ca. 30 € und ein Marmor gar bei 50 €.
• Regionale Unterschiede: Auch die Lage der Wohnung kann ein wichtiger Faktor in der Kostenermittlung sein. Sowohl zwischen einzelnen Städten können die Handwerkerpreise schwanken, als auch im ländlichen Bereich längere Anfahrtswege Zusatzkosten verursachen.

Zeitplan für Renovierungen

Bereits frühzeitig können Sie sich als Wohnungs-Eigentümer eine Vorstellung von zukünftigen Renovierungskosten machen, wenn Sie die durchschnittlichen Renovierungsfristen im Auge behalten. Dies ist auch wichtig für die Kalkulation der Renovierungs-Rücklage, die alle Eigentümer monatlich entrichten. Jedes Bauteil hat seine spezifische Lebensdauer, bevor es erneuert werden muss. Daher können Sie bereits im Vorfeld planen und es bleiben Ihnen Überraschungen sowohl in finanzieller Hinsicht als auch durch überraschenden Ausfall des Bauteiles erspart. Mit folgenden Fristen können Sie rechnen:

• Dachdeckung erneuern: alle 25 Jahre
• Dachstuhl erneuern: alle 50 Jahre
• Dämmung erneuern: alle 30 Jahre
• Putzfassade erneuern: alle 20 Jahre
• Fassadenanstrich erneuern: alle 5-10 Jahre
• Fenster, Türen und Rollläden: alle 25 Jahre
• Wasserinstallation erneuern: alle 25 Jahre
• Elt-Installation erneuern: alle 25 Jahre
• Bäder und Küche erneuern: alle 20 Jahre
• Elektro-Hausgeräte erneuern: alle 10 Jahre
• Tapeten oder Anstriche erneuern: alle 3-10 Jahre
• Holzböden / Parkett erneuern: alle 30-40 Jahre

Besonderheiten für Renovierungen bei vermieteten Mietwohnungen

Während bis jetzt in unserer Kostenübersicht von selbstgenutztem Wohnungseigentum die Rede war, gibt es bei vermieteten Mietwohnungen oder auch vermieteten Anlageobjekten weitere Regeln zu beachten.

Nach heutigem Mietrecht besteht im Allgemeinen keine direkte Pflicht, eine Mietwohnung beim Auszug zu renovieren. Dennoch muss die Wohnung „in ordentlichem und besenreinen Zustand“ übergeben werden. Was das im Detail heißt, hat bereits viele Mietervereine und Gerichte beschäftigt, aber die meisten sind sich einig, dass eine Wohnung mit hell gestrichenen Wänden und Decken sowie ohne Schäden an Fenstern, Türen und Heizkörpern übergeben werden muss.

Spätestens beim Neubezug erfolgt dann jedoch meistens eine Renovierung der Wohnung durch den neuen Mieter nach eigenem Geschmack, gelegentlich werden aber auch in Mietblöcken alle Wohneinheiten eigentümerseitig oder durch die Wohnungsbau-Gesellschaft renoviert, um eine attraktivere Rendite durch eine höhere Miete zu erzielen.

Insbesondere macht dies Sinn, wenn es sich um einen Erstbezug nach Renovierung des gesamten Mietobjektes handelt, weil dann aufgrund des großen Auftrags-Volumens bessere Preise mit den Handwerksfirmen ausgehandelt werden können. Auch die gleichzeitige Renovierung mehrerer leerstehender Wohnungen zum gleichen Zeitpunkt ist sinnvoll, es fallen nur einmal Anfahrtskosten der Firmen an und die Belästigung der Mieter ist zeitlich eingeschränkt.

Gerne beraten wir Sie über Möglichkeiten und zu erwartende Kosten Ihres Modernisierungsprojekts, sei es für die Renovierung eines Zimmers, eine komplette Mietwohnung oder Ihres Anlage-Mietobjekts, nehmen Sie Kontakt mit uns auf!